发表时间：2024-08-12 00:47:17 来源：ATS
例题：某宗房地产的土地面积为1000㎡，修建面积为2000 ㎡．土地是10年前经过征收集体土地获得的，其时获得的费用为18万元/亩，现时从头获得该类土地需求的费用为620元/ ㎡；修建物是8年前建成交付使用的，其时的修制作价为每平方米修建面积700元，现时制作相似修制作价为每平方米修建面积1200元，估量该修建物有八成新。请选用所给材料测算该宗房地产的现时总价和单价。
解：该主要是留意重购建价格应是评价时点的价格。在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下：
该宗房地产的现时总价＝土地重购建价格+修建物从头购建价格×成新率＝620×1000+1200×80%＝2540000（元）
该宗房地产的现时单价＝该宗房地产的现时总价÷修建面积＝2540000÷2000＝1270（元/ ㎡）
例题：评价目标概略：本评价目标是一个专用库房；坐落某腔调建成区内；土地面积5000 ㎡修建面积8500 ㎡；修建物建成于1987年8月底，修建结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，获得了50年出让土地使用权。
（1）挑选评价方法。本评价目标为专用库房，所在城市尚无该类库房的生意实例，该库房及相似库房现在也无直接、安稳的经济收益，故选 用本钱法进行评价。
（2）挑选核算公式。该宗房地产评价归于本钱法中的旧的房地产评价，需求评价的价值包括土地和修建物的价值，故挑选的核算公式为：
（3）求取土地重购建价格。因为该土地坐落建成区内，难以直接求取其重开发成，政府也末发布基准地价，故拟经过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①选用商场法，使用当地相似土地的出让或转让价格取土地的重置办价格；②选用本钱法，使用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发本钱等，再加上地段差价的方法求取土地的从头开发本钱。
（4）求取修建物重购建价格。现时（在评价时点2007年8月30日）与评价目标修建物相似的不包括土地价格在内的修建物的重置价格（含必要开销及庆得赢利）为1000元/㎡修建面积。故：
（5）求取修建物折旧。选用直线法求取折旧额。参照有关法律法规并依据房地产评价师到实地检查的判别，该专用库房修建物的经济寿数为60年，有用年纪为20年，残值率为零。因为土地使用权剩下期限近49年，修建物剩下经济寿数10年，修建物的经济寿数早于土地有用期而完毕，应按照修建物的经济寿数60年核算修建折旧，故：
评价目标修建物的折旧总额＝850.0×（20/60）＝283.3（万元）
旧的房地价值＝土地从头购建价格+修建物重购建价格－修建物折旧＝340.0+850.0－283.3＝906.7（万元）
